1. Introduction : Pourquoi l'évaluation algorithmique est l'avenir de l'immobilier ?
Historiquement, estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison dépendait du jugement d'un intermédiaire (l'agent immobilier). Bien que l'expertise locale soit précieuse, elle intègre souvent des biais cognitifs ou commerciaux : la volonté d'obtenir un mandat exclusif peut pousser à la surévaluation ("la flatterie du prix"), tandis qu'une volonté de vendre vite encouragera une sous-estimation.
Evidom supprime ces biais en s'appuyant sur les mathématiques et la Data Science. Notre intelligence artificielle d'évaluation immobilière repose sur des faits têtus : les transactions réellement enregistrées par les notaires (la base de données DVF). L'algorithme calcule le juste prix ("la valeur vénale") sans émotion, sans commission cachée, et en temps réel.
2. Collecte de la Data : DVF et annonces du marché actif
Pour calculer une estimation immobilière précise, l'algorithme Evidom puise dans deux flux de données majeurs :
- La base de données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : Publiée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), cette base de données répertorie absolument toutes les ventes immobilières actées chez le notaire en France sur les 5 dernières années. Contrairement aux prix affichés en vitrine d'agence, les prix DVF sont les prix nets vendeurs réels, après la phase de négociation. C'est l'étalon-or de l'immobilier.
- Le marché actif (annonces en cours) : L'algorithme scanne également les portails immobiliers pour analyser l'offre actuelle. Cela permet à Evidom de comprendre la dynamique (les prix sont-ils en train de baisser ou de monter depuis les dernières ventes DVF ?) et d'ajuster l'estimation aux conditions macro-économiques (comme la hausse des taux de crédit).
3. Sélection intelligente des "Biens Comparables"
Toutes les ventes ne se valent pas. Si vous vendez un T3 de 65m² rénové, il est inutile de le comparer avec une maison de 120m² à rafraîchir. Notre IA applique une série de filtres stricts :
4. Les Ajustements (Décotes et Surcotes) selon l'état du bien
Une fois le prix au m² moyen dégagé par les comparables, l'IA procède à la "correction hédoniste". Elle applique des pénalités (décotes) ou des bonus (surcotes) en fonction des attributs uniques de votre bien immobilier :
- Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : Crucial aujourd'hui. Un bien classé F ou G (passoire thermique) subira une décote (souvent appelée "valeur verte négative"), car l'acheteur devra budgétiser des travaux d'isolation. Un bien classé A ou B bénéficie d'une surcote.
- L'étage et l'ascenseur : Un appartement au 4ème étage sans ascenseur subira une décote d'accessibilité, tandis qu'un dernier étage avec terrasse bénéficiera d'une "surcote de rareté".
- L'extérieur et les annexes : La présence d'un parking privatif, d'un garage fermé, d'un jardin ou d'une piscine ajoute un montant fixe ou proportionnel au prix de base.
- L'assainissement : Pour les maisons individuelles, une fosse septique non-conforme entraîne une décote immédiate équivalente au coût des travaux de mise aux normes (souvent entre 8 000€ et 12 000€).
5. Pour les Acheteurs & Investisseurs : Score d'Affaire et Rentabilité Locative
Evidom ne s'arrête pas au prix. Pour ceux qui cherchent à acheter ou à investir, l'algorithme génère des indicateurs stratégiques :
- Le Score d'Affaire (de 0 à 100) : Cet algorithme compare la "Valeur de Marché" (ce que vaut le bien) avec le "Prix Demandé" (ce que veut le vendeur). Un score de 85/100 signale une anomalie positive : le bien est vendu sous le prix du marché, c'est une excellente affaire immobilière.
- La Marge de Négociation : Si un bien est surévalué (score de 30/100), l'algorithme détermine la marge de négociation réaliste et vous fournit les arguments (DPE, prix du quartier, temps passé sur le marché) pour appuyer votre offre d'achat.
- Le calcul de Rentabilité : Evidom croise l'estimation avec les bases de données des loyers locaux (Observatoire des loyers) pour projeter la rentabilité brute et nette, vous aidant à maximiser votre ROI (Retour sur Investissement).