L'erreur la plus commune lorsqu'on souhaite estimer un bien immobilier est de se baser sur les portails d'annonces (SeLoger, LeBonCoin, BienIci). L'acheteur et le vendeur pensent y trouver le "prix du marché". Or, ce n'est pas le marché : c'est la vitrine des désirs.
Le problème des prix "F.A.I." (Frais d'Agence Inclus)
Lorsqu'une maison est affichée à 400 000 € sur un portail, ce prix inclut presque toujours les frais d'agence immobilière (généralement entre 3 % et 7 %). Si l'agence prend 5 %, le vendeur n'espère en réalité toucher que 380 000 €.
De plus, ce prix affiché inclut systématiquement un "matelas de négociation" que le vendeur a ajouté en anticipant que l'acheteur fera une offre à la baisse.
Conséquence : Si vous basez l'estimation de votre propre bien sur les annonces actives, vous vous comparez à des prix artificiellement gonflés d'environ 10 à 15 %.
La Révolution de l'Open Data : La Base DVF
En 2019, l'État français a ouvert publiquement la base de données DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Cette base recense l'intégralité des transactions immobilières (maisons, appartements, terrains) enregistrées par les notaires français sur les 5 dernières années (à l'exception de l'Alsace-Moselle).
- Le prix "Net Vendeur" : Les prix affichés dans la base DVF sont les prix réels payés chez le notaire, hors frais d'agence et hors frais de notaire. C'est la véritable "valeur vénale" du bien.
- La fin des rumeurs : Votre voisin vous a dit qu'il avait vendu sa maison 500 000 € ? La base DVF permet de vérifier cette information. Bien souvent, la réalité est plus basse.
Pourquoi l'analyse DVF est complexe à faire soi-même ?
Bien que publique, la base DVF est brute. Elle contient des millions de lignes avec parfois des erreurs de saisie (doublons, surfaces de terrains confondues avec les surfaces habitables, ventes en nue-propriété ou viager qui faussent les prix).
Pour qu'une vente DVF soit un bon comparable, il faut la nettoyer statistiquement et s'assurer qu'elle correspond exactement à votre bien.
Comment Evidom exploite la base DVF
Plutôt que de vous laisser télécharger des fichiers Excel illisibles, notre intelligence artificielle interroge directement les serveurs de données gouvernementaux.
L'algorithme nettoie les valeurs aberrantes (les ventes à des prix symboliques entre membres d'une même famille), sélectionne uniquement les ventes récentes (les 12 derniers mois), et ajuste les prix DVF avec l'évolution du marché jusqu'à aujourd'hui en utilisant les indices notaires.
Découvrez le vrai prix DVF autour de chez vous
Notre IA a déjà nettoyé et structuré l'intégralité de la base DVF pour vous. Obtenez une estimation basée sur les ventes réelles de vos voisins en quelques clics.
Voir les vrais prix (Rapport IA)